日本生活～東京投資買房經驗分享～（一）
許多朋友知道我在日本有一些房產投資，最近都來問我一些相關經驗 （或許是因為市場景氣不好，不少人開始憂慮自己的未來生活？） 既然這些經驗能夠幫助到大家，在這裡分享我知道日本東京房屋相關的 「所有細節」 包括 看房（各種需要注意的觀點分享）→ 買房（手續及費用與行程）→ 管理（實際文件與未來管理內容） 接下來要寫的內容比較長，所以會分成許多章節 日本買房的好處壞處我都會說，一些我們不常注意的特殊事項也會盡量提到。讓大家更深入了解日本居住文化 部分章節或許會著重說「壞」的成分。因為好的部分你一定自己知道才會來看日本購屋文才是 因此文中會稍微偏重於提醒大家一些該注意的地方 買在日本，好嗎？～日本整體房屋市場環境與相關知識 為什麼住這裡？～日本的住宿習慣跟我們有什麼不一樣 選個喜歡的房屋～用我手上的椎名町樣板實例來分析好壞 椎名町樣板實際購買流程 房屋管理～租屋模式與仲介代管相關事項 那現在開始囉～～～ 買在日本，好嗎？ 想在日本買房的朋友，應該都不是要自己去住的吧？ 並且日本買房以後並不會給你簽證或居留權，那接下來會多數以投資觀點來分析 1. 投資報酬率 (利回り) 投資大家最關心的主題當然是投資報酬率有多少（簡單說就是每個月能拿到多少錢） 通常在網站上面看到的投資報酬率（利回り），多數都在 7% 以上 但作為房東實際上能拿到的數字會比這個少 因為仲介告訴你的都是 表面利回，也就是還沒扣除費用的毛利 像是這一個（健美家 kenbiya 上面常見的範例） 上面寫 9% 收益，完全忽視了稅金與每個月的「管理費＋修繕積立金」 事實上扣除了每月固定費用之後得出的收益是 7.24%，加上購屋稅費與仲介等費用 實際上拿到手的收益大約在 5.5% 左右 在這個例子上面，房東投入 8,600,000 日幣（買房的費用通常會在房價上增加快 10%，仲介費、稅費。。等等） 每月拿到的數字大約是 40,000 日幣 不過以八萬美金的程度，不管您是住北京、上海、廣州、台北、香港、新加坡，這個價格應該都只能買廁所吧 日本投資房產還是很便宜的（這些鳥籠好不好住另說，下圖是我其中一間整修完工的照片） 2. 日本人為什麼不愛買房 ～因為房屋只會跌，不會漲～ 在華人社會我們已經很習慣房屋價格會上漲這個事實 但是在日本，這個情況是反過來的 日本泡沫經濟時代，東京房屋動輒上億，最少也要數千萬 當泡沫經濟破滅時，房地產的價值崩盤到直接少一個零的程度！！ 這代表相當多人直接破產，把房屋賣了連利息都付不起 不動產只是一個永遠甩不掉的債。。。 前車之鑑猶在，年長的日本人給小輩的買房觀念就跟我們很不一樣了 於是日本人對買房的看法就跟買車一樣，一落地就減價一半 大家也不覺得房屋是什麼太好的資產（最近這個看法有慢慢在轉變） 所以現在房屋價格很便宜，日本人依然不是很愛買 政府在稅務上也促進了房屋跌價的形成 在日本每年不動產會有兩種稅，固定資產稅 + 都市計畫稅 = 簡稱固都稅...
