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日本生活～房屋管理、租屋模式與仲介代管相關事項～（五）

Fri, 01 Jun 2018 02:20:34 +0000

延續上一篇：日本生活～椎名町樣板實際購買流程～（四）

這個時候房屋已經買好了

在回歸平靜生活之前，需要找一個能包辦所有麻煩事的全能管家

用哪一家就隨意了，差別通常是收費標準而已，我目前用的仲介每月 3500 日元

需要仲介處理事項：

找房客 or 更新租約
每年代繳管理費
代收租金 and 匯款
簡易修繕
稅務處理

找房客

這是投資房產的第一等大事，仲介會詢問你想要租多少錢？並給出一個建議價格

只要你敢說，他就會用你的價格掛出去

曾經見過有一例，房東花了百萬日幣精裝修

但是他就是要租金比附近貴 50%，後面也順利租出去了。。。（雖然花了幾個月）

所以，租金價格怎麼掛，仲介會完全按照你的意思來執行

但是如果你的房子一陣子沒有租出去，你想要降價。請切記緊盯仲介執行這件事

我自身曾經有一處房屋四個月沒租出去，我想說降個 5000 日幣招攬客人也比空著好，就告訴仲介執行

結果，很快的找到房客了。。。租金居然是沒有降價過的數字！？

也就是說那次是運氣，而不是仲介照我的指示做了。。。

或許是物件不大所以沒被重視，於是懶得改了？

給了指示卻沒改動還是蠻囧的，需要確實的讓仲介執行

每次更新租約仲介會收取 1 個月的租金，一般兩年更新一次租約

就算是同一個住戶，依然會更新租約，所以這個費用是一定存在的

租客要租房時，還會需要支付押金 and 禮金

押金當然一定要，禮金就看你要不要設定了，現在不收禮金的物件蠻多的

如果你的房子地點一般，可以考慮不要設定禮金會比較好找房客喔

每年代繳管理費 + 修繕積立金

我現在的仲介採用的管理方法是每年最後一季的房租直接預留下來

用來繳交隔年所有費用之後，如果有剩餘在匯給我

這樣我不用額外準備各種稅金的錢，每個月的房租也會是好計算的整數

代收租金 and 匯款

先前仲介代行國際匯款需要支付 5000 日元的手續費

仲介都會建議每半年匯一次，節省手續費

後來中國信託在東京開設了辦事處，所以現在可以通過中國信託進行快速匯款

每次只要 500 日元，於是我就開了一個中國信託日幣帳戶專門收租，並指示仲介每個月進行匯款

在找房客的時候，正規的仲介都會要求租客有保證人

如果房客是外國人（像我目前就有房客是中國學生），仲介會讓房客加入保證人公司，確保每個月房租能正確支付

保證人公司是日本特有的制度

通常租房需要房客有一名保證人，確保一切事務的正常執行

日本生活～椎名町樣板實際購買流程～（四）

Wed, 30 May 2018 02:15:34 +0000

延續上一篇：日本生活～選一個喜歡的房屋～椎名町公寓樣板分析～（三）

日式公寓長這樣。。

購買流程差不多是這樣的～～從選擇一直到拿到房產文件大約是兩個月

選擇房屋
仲介諮詢 – 房屋是否存在，或僅為廣告物件
遞交申請書
簽署購買合約，支付總價 10% 訂金
現場與代書一同驗證合約內容
支付尾款
房屋檢修
稅務相關

1. 第一步：選擇房屋

很神奇的，中介給你的廣告裡面，物件都不太吸引人？

應該最好賣的物件都被中介網羅了。。？可惜不是！中介手上多是普普通通的房屋，放著看看有沒有人會接手的那種。

（上圖是椎名町 Lion Mansion 實景）

所以看了幾十個投資公寓，發現自己在網上選的反而條件比仲介手上的東西更好

這個在日本業界算是常態。仲介手上好的物件在一兩天內就會被搶走了，剩下的是比較「平常」的物件

當仲介給你的物件沒有很符合你的標準的時候，可以考慮去大型房屋交易網站比較一下，說不定就可以選到好的

樂待： https://www.rakumachi.jp/

健美家： https://www.kenbiya.com/ （椎名町這間就是在健美家上面看的）

選小套房的小知識:

一樓扣分，邊間（角部屋）加分
管理費和修繕積立金總和最好不要太貴，最多一萬出頭就好
一樓有商家扣分
旅館銷售部分房間請跳過。。覺得物件太好請去查證他是否是旅館
舊法借地權的房屋請跳過。。
木造房屋請慎重考慮，因為修理費很驚人
目前有房客的加分（應該是因為買了可以直接收租？）
盡量選擇 15 平米以上的房間。。太小不太好住
靠近車站大加分，例如步行 4 分內
SRC 結構的防震較佳

讓中介去諮詢房屋狀況

日本法律有規定所有買賣物件需要登錄到日本不動產實價登錄系統裡面

該資料是公開資訊，也就是每個仲介都能查證。只有在上面有顯示的物件是目前合法銷售的物件

中介查詢該系統時，可能會有以下狀況：

該物件是廣告，在日本不動產實價登錄系統裡面查不到
該物件是其他中介代理的，需要諮詢其他中介是否可以合作
查詢成功，可以購買

日本生活～選一個喜歡的房屋～椎名町公寓樣板分析～（三）

Tue, 22 May 2018 02:00:26 +0000

延續上一篇：日本生活～嗯，就決定住這裡～日本選擇居住地點的不同習慣（二）

椎名町的位置

這個地方與池袋僅有一站之隔，給人的感覺卻截然不同

這個古老的居民區，商業活動不頻繁，但有一個漫畫聖地讓漫迷朝拜。。除此之外就是一個閑靜住宅區

漫迷勝地之一：常盤莊

因為老舊已經拆除。但當地有紀念碑，房屋模型與曾住過這裡的漫畫家名錄來紀念曾經輝煌過的常盤莊

當初購買時是以「住宅區的公寓，但是不要離市中心太遠」的想法來找目標的

那時對東京的生活型態也不夠了解，因此上一章提到的 “擠不上車” 這個情況，在這個位置是很有可能發生的

選擇住這裡的多數是去目白、高田馬場、池袋等可以騎單車就到的學生或上班族

言歸正傳，挑選房屋時請在心裡設幾個基礎目標。如：

要安靜住宅區還是繁華方便區？月租還是日租？
心理價位？
離車站 / 商店多遠？
能接受的屋齡範圍？
附近的大約租金是多少？

不然很容易就覺得每個都蠻不錯，做不了決定

外國人在日本買房時，總是會擔心房屋有結構問題。又很難對房屋進行完整的調查

如果你很在意這件事，那就最好避免購買年齡較大的木造房屋

物色一般公寓的時候也注意一下是否是 SRC 鋼結構等資訊

若是幾個目標的資料都相差不遠時，通常會考慮比較知名的建商所蓋的房子

椎名町這一間建築物是由大京建設公司蓋的 Lion Mansion 系列建築之一

Lion Mansion 在東京有幾十棟建築，從高級公寓到平民套房都有，在建築品質上就能有一定程度的保障

雖說該公司泡沫經濟後元氣大傷，很難看到新建的 Lion Mansion，但是以往的品質還是不錯的

生活機能

這個位置步行到車站大約需要 8 分鐘，超市及商店在車站出口

下班回家可以直接去買東西，生活機能還算便利

個人覺得有點小問題的是回家路上的路燈相當少

雖說治安應該無虞，但是就我來看晚上道路稍微有些偏暗了

屋齡

先前提過日本建築物抗震標準新制在 1981 年（昭和 57 年）更新過，因此在 1982 年以後的房子比較受歡迎

舊抗震標準的房屋價格會明顯的比新標準的便宜

椎名町 Lion Mansion 是 1987 年的建築

至於房屋的新舊，由於日本有規定房屋修繕計畫，因此多數房屋都還保持著不錯的狀態

只要是購買新制下的房屋是沒有問題的

日本生活～嗯，就決定住這裡～日本選擇居住地點的不同習慣（二）

Thu, 17 May 2018 02:00:55 +0000

延續上一篇：日本生活～東京投資買房經驗分享～（一）

【下一站是霞ヶ関, 請到站的乘客準備下車】

結果你真的下車準備回家。。那你一定是高富帥或白富美。。請留下你的聯繫方式。。求交往 ^_^

每個城市都有明顯的區域分級。就算不是那麼正確的好壞二分法，也能在大家心中留下清楚的階級印象

地點好壞就是能給人這麼大的影響

選擇地點是買不動產的重要指標，對於投資者來說更可以說是 「唯一」 指標也不為過

在日本人生地不熟的我們，其實能選的地方其實只有兩個：東京或是大阪

請不要因為便宜就購買奇奇怪怪的地方（包括北海道，旅遊景點都是幻覺）

除了投資報酬率以外，買房省心省力還是很重要的。個人建議，東京、大阪以外地區基本不考慮

相比起來，大阪的房屋售價比東京稍微低一些（大約低 20%，個別地區能找到 30%）

但是很奇怪的是大阪的租金會出現三到四萬日幣的情況

相比起來，東京的房租穩定很多，不論新舊地區等，普通套房都能落在五萬到六萬日幣左右

這是從長租的觀點來比較

Airbnb 等日租模式的情況，大阪的法令比東京寬鬆很多。現在又有很多 Airbnb 代行 / 仲介公司

房租雙倍的收益下，選擇大阪好像也不錯？但避免法律變動，我還是選擇買在東京

東京的山手線

去過日本的人對這個綠色的圓圈應該不陌生。這是東京山手線鐵道，城市運輸命脈，最多人利用的電車路線

山手線路經所有熱鬧的副都心：新宿、池袋、銀座、秋葉原、原宿等站都在這個環形所經之路上

為何提到山手線，因為近 20 年來，山手線上的房子比較不會跌價

由於山手線無可取代的便利性，能在這個線路上面置產會是東京房產的首選

公司補貼車資，但是不補貼房租

這是日本常見的社會型態

東京相同的房租住在市中心只能住在套房，而住在千葉縣能夠住到面積至少大一倍的房間

才會出現日劇裡面坐上終電還能睡一個小時的情況，因為住的地方超級偏遠

你不知道電車上面很好睡嗎～～～～ Orz

從日本人朋友了解到的居住情況，跟我們通常「離公司近就是好」的狀態略有不同

出現了一些蠻有趣的房屋選擇方式，在這裡列舉出幾個：

鐵道的終站： 不怕坐過站，並且上班路程那麼遠，我一定要有座位！
車站步行10分鐘內： 到家已經累了，別叫我走太遠。早上趕車也方便
附近是居民區： 個人隱私很重要的

最近日本人也開始有往市中心住的趨勢，但是上述情況還是頗常見的

坐不上電車的站，只能騎單車了

大家住在公司附近一兩站算是頗常見的情況

但是在東京市中心，住在公司一兩站外不見得是好選擇

因為就算你住在車站旁邊，太靠近市中心卻又不是市中心的車站是擠不上車的！

日本還有專門把乘客推上車的工作人員，所以離一兩站幾乎就等於沒有車站

但是離的近還是有意義的，可以騎單車上班。或是出去喝一杯之後可以走回家（~~聯誼後帶人回家比較近~~）

我不要住一樓

日本人非常注重隱私，所以一樓的價值相當低

日本人能住三樓一定不選一樓。同一棟樓裡面，相同格局大小的公寓，一樓的價值一定比樓上低10%以上

就算價差沒有非常大，但是當地人也不太願意買

能稍微提升隱私性的房屋特性都能加分

例如「角部屋」（也就是邊間，當某一面牆壁後面沒有其他人，不會受到打擾就稱作角部屋），有電梯的頂樓等

居民區與商業區

日本人對於居住隱私的重視程度遠超我們想像

日本生活～東京投資買房經驗分享～（一）

Tue, 15 May 2018 01:30:28 +0000

許多朋友知道我在日本有一些房產投資，最近都來問我一些相關經驗

（或許是因為市場景氣不好，不少人開始憂慮自己的未來生活？）

既然這些經驗能夠幫助到大家，在這裡分享我知道日本東京房屋相關的 「所有細節」

包括看房（各種需要注意的觀點分享）→ 買房（手續及費用與行程）→ 管理（實際文件與未來管理內容）

接下來要寫的內容比較長，所以會分成許多章節

日本買房的好處壞處我都會說，一些我們不常注意的特殊事項也會盡量提到。讓大家更深入了解日本居住文化

部分章節或許會著重說「壞」的成分。因為好的部分你一定自己知道才會來看日本購屋文才是

因此文中會稍微偏重於提醒大家一些該注意的地方

買在日本，好嗎？～日本整體房屋市場環境與相關知識
為什麼住這裡？～日本的住宿習慣跟我們有什麼不一樣
選個喜歡的房屋～用我手上的椎名町樣板實例來分析好壞
椎名町樣板實際購買流程
房屋管理～租屋模式與仲介代管相關事項

那現在開始囉～～～

買在日本，好嗎？

想在日本買房的朋友，應該都不是要自己去住的吧？

並且日本買房以後並不會給你簽證或居留權，那接下來會多數以投資觀點來分析

1. 投資報酬率 (利回り)

投資大家最關心的主題當然是投資報酬率有多少（簡單說就是每個月能拿到多少錢）

通常在網站上面看到的投資報酬率（利回り），多數都在 7% 以上

但作為房東實際上能拿到的數字會比這個少

因為仲介告訴你的都是 表面利回，也就是還沒扣除費用的毛利

像是這一個（健美家 kenbiya 上面常見的範例）

上面寫 9% 收益，完全忽視了稅金與每個月的「管理費＋修繕積立金」

事實上扣除了每月固定費用之後得出的收益是 7.24%，加上購屋稅費與仲介等費用

實際上拿到手的收益大約在 5.5% 左右

在這個例子上面，房東投入 8,600,000 日幣（買房的費用通常會在房價上增加快 10%，仲介費、稅費。。等等）

每月拿到的數字大約是 40,000 日幣

不過以八萬美金的程度，不管您是住北京、上海、廣州、台北、香港、新加坡，這個價格應該都只能買廁所吧

日本投資房產還是很便宜的（這些鳥籠好不好住另說，下圖是我其中一間整修完工的照片）

2. 日本人為什麼不愛買房

～因為房屋只會跌，不會漲～

在華人社會我們已經很習慣房屋價格會上漲這個事實

但是在日本，這個情況是反過來的

日本泡沫經濟時代，東京房屋動輒上億，最少也要數千萬

當泡沫經濟破滅時，房地產的價值崩盤到直接少一個零的程度！！

這代表相當多人直接破產，把房屋賣了連利息都付不起

不動產只是一個永遠甩不掉的債。。。

前車之鑑猶在，年長的日本人給小輩的買房觀念就跟我們很不一樣了

於是日本人對買房的看法就跟買車一樣，一落地就減價一半

大家也不覺得房屋是什麼太好的資產（最近這個看法有慢慢在轉變）