https://www.jkg.tw/tags/%E6%A4%8E%E5%90%8D%E7%94%BA/ Recent content in 椎名町 on jkgtw's blog  https://www.jkg.tw/apple-touch-icon.png https://www.jkg.tw/apple-touch-icon.png Hugo en Fri, 01 Jun 2018 02:20:34 +0000 https://www.jkg.tw/p1195/ Fri, 01 Jun 2018 02:20:34 +0000 https://www.jkg.tw/p1195/ <p>延續上一篇：<a href="https://www.jkg.tw/?p=1080" target="_blank" rel="noopener">日本生活～椎名町樣板實際購買流程～（四）</a></p> <p> </p> <p>這個時候房屋已經買好了</p> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/06/%E6%AD%A3%E9%9D%A2%E8%A1%97%E6%99%AF%E6%A4%8E%E5%90%8D.jpg"></p> <p> </p> <p>在回歸平靜生活之前，需要找一個能包辦所有麻煩事的全能管家</p> <p>用哪一家就隨意了，差別通常是收費標準而已，我目前用的仲介每月 3500 日元</p> <p> </p> <p>需要仲介處理事項：</p> <ul> <li>找房客 or 更新租約</li> <li>每年代繳管理費</li> <li>代收租金 and 匯款</li> <li>簡易修繕</li> <li>稅務處理</li> </ul> <p> </p> <h3 id="找房客"><strong>找房客</strong></h3> <p>這是投資房產的第一等大事，仲介會詢問你想要租多少錢？並給出一個建議價格</p> <p>只要你敢說，他就會用你的價格掛出去</p> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/06/moneye.jpg"></p> <p> </p> <p>曾經見過有一例，房東花了百萬日幣精裝修</p> <p>但是他就是要租金比附近貴 50%，後面也順利租出去了。。。（雖然花了幾個月）</p> <p>所以，租金價格怎麼掛，仲介會完全按照你的意思來執行</p> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/06/rent.jpg"></p> <p> </p> <p>但是如果你的房子一陣子沒有租出去，你想要降價。請切記緊盯仲介執行這件事</p> <p>我自身曾經有一處房屋四個月沒租出去，我想說降個 5000 日幣招攬客人也比空著好，就告訴仲介執行</p> <p> </p> <p>結果，很快的找到房客了。。。租金居然是沒有降價過的數字！？</p> <p>也就是說那次是運氣，而不是仲介照我的指示做了。。。</p> <p>或許是物件不大所以沒被重視，於是懶得改了？</p> <p>給了指示卻沒改動還是蠻囧的，需要確實的讓仲介執行</p> <p> </p> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/06/%E5%BE%85%E5%9E%8B.jpg"></p> <p>每次更新租約仲介會收取 1 個月的租金，一般兩年更新一次租約</p> <p>就算是同一個住戶，依然會更新租約，所以這個費用是一定存在的</p> <p> </p> <p> </p> <p>租客要租房時，還會需要支付 押金 and 禮金</p> <p>押金當然一定要，禮金就看你要不要設定了，現在不收禮金的物件蠻多的</p> <p>如果你的房子地點一般，可以考慮不要設定禮金會比較好找房客喔</p> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/06/%E7%A6%AE%E9%87%914.jpg"></p> <p> </p> <p> </p> <h3 id="每年代繳管理費--修繕積立金"><strong>每年代繳管理費 + 修繕積立金</strong></h3> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/06/%E4%BF%AE.jpg"></p> <p>我現在的仲介採用的管理方法是每年最後一季的房租直接預留下來</p> <p>用來繳交隔年所有費用之後，如果有剩餘在匯給我</p> <p>這樣我不用額外準備各種稅金的錢，每個月的房租也會是好計算的整數</p> <p> </p> <p> </p> <h3 id="代收租金-and-匯款"><strong>代收租金 and</strong> <strong>匯款</strong></h3> <p>先前仲介代行國際匯款需要支付 5000 日元的手續費</p> <p>仲介都會建議每半年匯一次，節省手續費</p> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/06/CTBCo.jpg"></p> <p>後來中國信託在東京開設了辦事處，所以現在可以通過中國信託進行快速匯款</p> <p>每次只要 500 日元，於是我就開了一個中國信託日幣帳戶專門收租，並指示仲介每個月進行匯款</p> <p> </p> <p>在找房客的時候，正規的仲介都會要求租客有保證人</p> <p>如果房客是外國人（像我目前就有房客是中國學生），仲介會讓房客加入保證人公司，確保每個月房租能正確支付</p> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/06/%E6%93%94%E4%BF%9D.jpg"></p> <p>保證人公司是日本特有的制度</p> <p>通常租房需要房客有一名保證人，確保一切事務的正常執行</p> https://www.jkg.tw/p1080/ Wed, 30 May 2018 02:15:34 +0000 https://www.jkg.tw/p1080/ <p>延續上一篇：<a href="https://www.jkg.tw/p1027">日本生活～選一個喜歡的房屋～椎名町公寓樣板分析～（三）</a></p> <p> </p> <p>日式公寓長這樣。。</p> <p>​</p> <p>購買流程差不多是這樣的～～從選擇一直到拿到房產文件大約是兩個月</p> <ol> <li>選擇房屋</li> <li>仲介諮詢 – 房屋是否存在，或僅為廣告物件</li> <li>遞交申請書</li> <li>簽署購買合約，支付總價 10% 訂金</li> <li>現場與代書一同驗證合約內容</li> <li>支付尾款</li> <li>房屋檢修</li> <li>稅務相關</li> </ol> <p> </p> <h3 id="1-第一步選擇房屋">1. 第一步：選擇房屋</h3> <p>很神奇的，中介給你的廣告裡面，物件都不太吸引人？</p> <p>應該最好賣的物件都被中介網羅了。。？可惜不是！中介手上多是普普通通的房屋，放著看看有沒有人會接手的那種。</p> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/05/%E6%A4%8E%E5%90%8D%E7%94%BA.jpg"></p> <p>（上圖是椎名町 Lion Mansion 實景）</p> <p>所以看了幾十個投資公寓，發現自己在網上選的反而條件比仲介手上的東西更好</p> <p>這個在日本業界算是常態。仲介手上好的物件在一兩天內就會被搶走了，剩下的是比較「平常」的物件</p> <p> </p> <p>當仲介給你的物件沒有很符合你的標準的時候，可以考慮去大型房屋交易網站比較一下，說不定就可以選到好的</p> <p>樂待： <a href="https://www.rakumachi.jp/">https://www.rakumachi.jp/</a></p> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/05/fb_rakumachi.jpg"></p> <p>健美家： <a href="https://www.kenbiya.com/">https://www.kenbiya.com/</a> （椎名町這間就是在健美家上面看的）</p> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/05/kenbiya2.jpg"></p> <p> </p> <p><strong>選小套房的小知識</strong>:</p> <ul> <li><span style="color: #ff0000;"><strong>一樓</strong></span>扣分，邊間（<span style="color: #0000ff;"><strong>角部屋</strong></span>）加分</li> <li>管理費和修繕積立金總和最好不要太貴，最多<span style="color: #ff0000;"><strong>一萬</strong>出頭</span>就好</li> <li><span style="color: #ff0000;"><strong>一樓有商家</strong></span>扣分</li> <li><span style="color: #ff0000;"><strong>旅館銷售部分房間</strong></span>請跳過。。覺得物件太好請去查證他是否是旅館</li> <li><span style="color: #ff0000;"><strong>舊法借地權</strong></span>的房屋請跳過。。</li> <li><span style="color: #ff0000;"><strong>木造房屋</strong></span>請慎重考慮，因為修理費很驚人</li> <li><span style="color: #0000ff;"><strong>目前有房客</strong></span>的加分（應該是因為買了可以直接收租？）</li> <li>盡量選擇 <span style="color: #0000ff;"><strong>15 </strong><strong>平米 </strong></span>以上的房間。。太小不太好住</li> <li><span style="color: #0000ff;"><strong>靠近車站</strong></span>大加分，例如步行 4 分內</li> <li><span style="color: #0000ff;"><strong>SRC </strong><strong>結構</strong></span>的防震較佳</li> </ul> <p> </p> <p> </p> <ol start="2"> <li> <h3> 讓中介去諮詢房屋狀況 </h3> </li> </ol> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/05/%E5%AF%A6%E5%83%B90.jpg"></p> <p>日本法律有規定所有買賣物件需要登錄到日本不動產實價登錄系統裡面</p> <p>該資料是公開資訊，也就是每個仲介都能查證。只有在上面有顯示的物件是目前合法銷售的物件</p> <p> </p> <p>中介查詢該系統時，可能會有以下狀況：</p> <ul> <li>該物件是 <strong><span style="color: #ff0000;">廣告</span></strong> ，在日本不動產實價登錄系統裡面查不到</li> <li>該物件是其他中介代理的，需要諮詢其他中介是否可以合作</li> <li>查詢成功，可以購買</li> </ul> <p> </p>