日本生活~房屋管理、租屋模式與仲介代管相關事項~(五)

延續上一篇:日本生活~椎名町樣板實際購買流程~(四)  這個時候房屋已經買好了  在回歸平靜生活之前,需要找一個能包辦所有麻煩事的全能管家 用哪一家就隨意了,差別通常是收費標準而已,我目前用的仲介每月 3500 日元  需要仲介處理事項: 找房客 or 更新租約 每年代繳管理費 代收租金 and 匯款 簡易修繕 稅務處理  找房客 這是投資房產的第一等大事,仲介會詢問你想要租多少錢?並給出一個建議價格 只要你敢說,他就會用你的價格掛出去  曾經見過有一例,房東花了百萬日幣精裝修 但是他就是要租金比附近貴 50%,後面也順利租出去了。。。(雖然花了幾個月) 所以,租金價格怎麼掛,仲介會完全按照你的意思來執行  但是如果你的房子一陣子沒有租出去,你想要降價。請切記緊盯仲介執行這件事 我自身曾經有一處房屋四個月沒租出去,我想說降個 5000 日幣招攬客人也比空著好,就告訴仲介執行  結果,很快的找到房客了。。。租金居然是沒有降價過的數字!? 也就是說那次是運氣,而不是仲介照我的指示做了。。。 或許是物件不大所以沒被重視,於是懶得改了? 給了指示卻沒改動還是蠻囧的,需要確實的讓仲介執行  每次更新租約仲介會收取 1 個月的租金,一般兩年更新一次租約 就算是同一個住戶,依然會更新租約,所以這個費用是一定存在的   租客要租房時,還會需要支付 押金 and 禮金 押金當然一定要,禮金就看你要不要設定了,現在不收禮金的物件蠻多的 如果你的房子地點一般,可以考慮不要設定禮金會比較好找房客喔   每年代繳管理費 + 修繕積立金 我現在的仲介採用的管理方法是每年最後一季的房租直接預留下來 用來繳交隔年所有費用之後,如果有剩餘在匯給我 這樣我不用額外準備各種稅金的錢,每個月的房租也會是好計算的整數   代收租金 and 匯款 先前仲介代行國際匯款需要支付 5000 日元的手續費 仲介都會建議每半年匯一次,節省手續費...

June 1, 2018 · 1 min · jkgtw

日本生活~椎名町樣板實際購買流程~(四)

延續上一篇:日本生活~選一個喜歡的房屋~椎名町公寓樣板分析~(三)  日式公寓長這樣。。 ​ 購買流程差不多是這樣的~~從選擇一直到拿到房產文件大約是兩個月 選擇房屋 仲介諮詢 – 房屋是否存在,或僅為廣告物件 遞交申請書 簽署購買合約,支付總價 10% 訂金 現場與代書一同驗證合約內容 支付尾款 房屋檢修 稅務相關  1. 第一步:選擇房屋 很神奇的,中介給你的廣告裡面,物件都不太吸引人? 應該最好賣的物件都被中介網羅了。。?可惜不是!中介手上多是普普通通的房屋,放著看看有沒有人會接手的那種。 (上圖是椎名町 Lion Mansion 實景) 所以看了幾十個投資公寓,發現自己在網上選的反而條件比仲介手上的東西更好 這個在日本業界算是常態。仲介手上好的物件在一兩天內就會被搶走了,剩下的是比較「平常」的物件  當仲介給你的物件沒有很符合你的標準的時候,可以考慮去大型房屋交易網站比較一下,說不定就可以選到好的 樂待: https://www.rakumachi.jp/ 健美家: https://www.kenbiya.com/ (椎名町這間就是在健美家上面看的)  選小套房的小知識: 一樓扣分,邊間(角部屋)加分 管理費和修繕積立金總和最好不要太貴,最多一萬出頭就好 一樓有商家扣分 旅館銷售部分房間請跳過。。覺得物件太好請去查證他是否是旅館 舊法借地權的房屋請跳過。。 木造房屋請慎重考慮,因為修理費很驚人 目前有房客的加分(應該是因為買了可以直接收租?) 盡量選擇 15 平米 以上的房間。。太小不太好住 靠近車站大加分,例如步行 4 分內 SRC 結構的防震較佳    讓中介去諮詢房屋狀況 日本法律有規定所有買賣物件需要登錄到日本不動產實價登錄系統裡面 該資料是公開資訊,也就是每個仲介都能查證。只有在上面有顯示的物件是目前合法銷售的物件  中介查詢該系統時,可能會有以下狀況: 該物件是 廣告 ,在日本不動產實價登錄系統裡面查不到 該物件是其他中介代理的,需要諮詢其他中介是否可以合作 查詢成功,可以購買  不同狀況花費的時間會不太一樣。我所諮詢的物件中,約有一半是可以購買的...

May 30, 2018 · 1 min · jkgtw

日本生活~選一個喜歡的房屋~椎名町公寓樣板分析~(三)

延續上一篇:日本生活 ~嗯,就決定住這裡~日本選擇居住地點的不同習慣(二)  椎名町的位置 這個地方與池袋僅有一站之隔,給人的感覺卻截然不同 這個古老的居民區,商業活動不頻繁,但有一個漫畫聖地讓漫迷朝拜。。除此之外就是一個閑靜住宅區  漫迷勝地之一:常盤莊 因為老舊已經拆除。但當地有紀念碑,房屋模型與曾住過這裡的漫畫家名錄來紀念曾經輝煌過的常盤莊  當初購買時是以「住宅區的公寓,但是不要離市中心太遠」的想法來找目標的 那時對東京的生活型態也不夠了解,因此上一章提到的 “擠不上車” 這個情況,在這個位置是很有可能發生的 選擇住這裡的多數是去目白、高田馬場、池袋等可以騎單車就到的學生或上班族  言歸正傳,挑選房屋時請在心裡設幾個基礎目標。如: 要安靜住宅區還是繁華方便區?月租還是日租? 心理價位? 離車站 / 商店多遠? 能接受的屋齡範圍? 附近的大約租金是多少? 不然很容易就覺得每個都蠻不錯,做不了決定  外國人在日本買房時,總是會擔心房屋有結構問題。又很難對房屋進行完整的調查 如果你很在意這件事,那就最好避免購買年齡較大的木造房屋 物色一般公寓的時候也注意一下是否是 SRC 鋼結構等資訊 若是幾個目標的資料都相差不遠時,通常會考慮比較知名的建商所蓋的房子 椎名町這一間建築物是由大京建設公司蓋的 Lion Mansion 系列建築之一 Lion Mansion 在東京有幾十棟建築,從高級公寓到平民套房都有,在建築品質上就能有一定程度的保障 雖說該公司泡沫經濟後元氣大傷,很難看到新建的 Lion Mansion,但是以往的品質還是不錯的  生活機能 這個位置步行到車站大約需要 8 分鐘,超市及商店在車站出口 下班回家可以直接去買東西,生活機能還算便利  個人覺得有點小問題的是回家路上的路燈相當少 雖說治安應該無虞,但是就我來看晚上道路稍微有些偏暗了  屋齡 先前提過日本建築物抗震標準新制在 1981 年(昭和 57 年)更新過,因此在 1982 年以後的房子比較受歡迎 舊抗震標準的房屋價格會明顯的比新標準的便宜   椎名町 Lion Mansion 是 1987 年的建築...

May 22, 2018 · 1 min · jkgtw