https://www.jkg.tw/tags/%E5%86%8D%E5%BB%BA%E7%AF%89%E4%B8%8D%E5%8F%AF/ Recent content in 再建築不可 on jkgtw's blog  https://www.jkg.tw/apple-touch-icon.png https://www.jkg.tw/apple-touch-icon.png Hugo en Tue, 15 May 2018 01:30:28 +0000 https://www.jkg.tw/p941/ Tue, 15 May 2018 01:30:28 +0000 https://www.jkg.tw/p941/ <p>許多朋友知道我在日本有一些房產投資，最近都來問我一些相關經驗</p> <p>（或許是因為市場景氣不好，不少人開始憂慮自己的未來生活？）</p> <p> </p> <p>既然這些經驗能夠幫助到大家，在這裡分享我知道日本東京房屋相關的 <strong>「所有細節」</strong></p> <p>包括 看房（各種需要注意的觀點分享）→ 買房（手續及費用與行程）→ 管理（實際文件與未來管理內容）</p> <p>​</p> <p>接下來要寫的內容比較長，所以會分成許多章節</p> <p>日本買房的好處壞處我都會說，一些我們不常注意的特殊事項也會盡量提到。讓大家更深入了解日本居住文化</p> <p>部分章節或許會著重說「壞」的成分。因為好的部分你一定自己知道才會來看日本購屋文才是</p> <p>因此文中會稍微偏重於提醒大家一些該注意的地方</p> <p> </p> <ul> <li>買在日本，好嗎？～日本整體房屋市場環境與相關知識</li> <li>為什麼住這裡？～日本的住宿習慣跟我們有什麼不一樣</li> <li>選個喜歡的房屋～用我手上的椎名町樣板實例來分析好壞</li> <li>椎名町樣板實際購買流程</li> <li>房屋管理～租屋模式與仲介代管相關事項</li> </ul> <p> </p> <p>那現在開始囉～～～</p> <p>​</p> <h2 id="買在日本好嗎"><strong>買在日本，好嗎？</strong></h2> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/05/%E7%9B%AE%E7%99%BD.jpg"></p> <p>想在日本買房的朋友，應該都不是要自己去住的吧？</p> <p>並且日本買房以後並不會給你簽證或居留權，那接下來會多數以投資觀點來分析</p> <p> </p> <h2 id="1-投資報酬率-"><strong>1. 投資報酬率</strong> <strong>(<strong><strong>利回</strong></strong>り</strong>)</h2> <p>投資大家最關心的主題當然是投資報酬率有多少（簡單說就是每個月能拿到多少錢）</p> <p>通常在網站上面看到的投資報酬率（利回り），多數都在 7% 以上</p> <p>但作為房東實際上能拿到的數字會比這個少</p> <p>因為仲介告訴你的都是 <span style="color: #ff0000;"><strong>表面利回</strong></span>，也就是還沒扣除費用的毛利</p> <p> </p> <p>像是這一個（<a href="https://www.kenbiya.com">健美家 kenbiya</a> 上面常見的範例）</p> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/05/9%E6%A8%A3%E6%9D%BF-2.jpg"></p> <p>上面寫 9% 收益，完全忽視了稅金與每個月的「管理費＋修繕積立金」</p> <p>事實上扣除了每月固定費用之後得出的收益是 7.24%，加上購屋稅費與仲介等費用</p> <p>實際上拿到手的收益大約在 5.5% 左右</p> <p> </p> <p>在這個例子上面，房東投入 8,600,000 日幣（買房的費用通常會在房價上增加快 10%，仲介費、稅費。。等等）</p> <p>每月拿到的數字大約是 40,000 日幣</p> <p> </p> <p>不過以八萬美金的程度，不管您是住北京、上海、廣州、台北、香港、新加坡，這個價格應該都只能買廁所吧</p> <p>日本投資房產還是很便宜的（這些鳥籠好不好住另說，下圖是我其中一間整修完工的照片）</p> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/05/DSC_1613.jpg"></p> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/05/DSC_1586.jpg"></p> <p>​</p> <p>​</p> <h2 id="2-日本人為什麼不愛買房"><strong>2. 日本人為什麼不愛買房  </strong></h2> <p>～因為房屋只會跌，不會漲～</p> <p> </p> <p>在華人社會我們已經很習慣房屋價格會上漲這個事實</p> <h3 id="但是在日本這個情況是反過來的"><span style="color: #ff0000;">但是在日本，這個情況是反過來的</span></h3> <p><img loading="lazy" src="https://www.jkg.tw/media/2018/05/down.jpg"></p> <p>日本泡沫經濟時代，東京房屋動輒上億，最少也要數千萬</p> <p>當泡沫經濟破滅時，房地產的價值崩盤到直接少一個零的程度！！</p> <p>這代表相當多人直接破產，把房屋賣了連利息都付不起</p> <p>不動產只是一個永遠甩不掉的債。。。</p> <p> </p> <p>前車之鑑猶在，年長的日本人給小輩的買房觀念就跟我們很不一樣了</p> <p>於是日本人對買房的看法就跟買車一樣，一落地就減價一半</p> <p>大家也不覺得房屋是什麼太好的資產（最近這個看法有慢慢在轉變）</p>