日本生活~房屋管理、租屋模式與仲介代管相關事項~(五)

延續上一篇:日本生活~椎名町樣板實際購買流程~(四)

 

這個時候房屋已經買好了

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在回歸平靜生活之前,需要找一個能包辦所有麻煩事的全能管家

用哪一家就隨意了,差別通常是收費標準而已,我目前用的仲介每月 3500 日元

 

需要仲介處理事項:

  • 找房客 or 更新租約
  • 每年代繳管理費
  • 代收租金 and 匯款
  • 簡易修繕
  • 稅務處理

 

找房客

這是投資房產的第一等大事,仲介會詢問你想要租多少錢?並給出一個建議價格

只要你敢說,他就會用你的價格掛出去

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曾經見過有一例,房東花了百萬日幣精裝修

但是他就是要租金比附近貴 50%,後面也順利租出去了。。。(雖然花了幾個月)

所以,租金價格怎麼掛,仲介會完全按照你的意思來執行

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但是如果你的房子一陣子沒有租出去,你想要降價。請切記緊盯仲介執行這件事

我自身曾經有一處房屋四個月沒租出去,我想說降個 5000 日幣招攬客人也比空著好,就告訴仲介執行

 

結果,很快的找到房客了。。。租金居然是沒有降價過的數字!?

也就是說那次是運氣,而不是仲介照我的指示做了。。。

或許是物件不大所以沒被重視,於是懶得改了?

給了指示卻沒改動還是蠻囧的,需要確實的讓仲介執行

 

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每次更新租約仲介會收取 1 個月的租金,一般兩年更新一次租約

就算是同一個住戶,依然會更新租約,所以這個費用是一定存在的

 

 

租客要租房時,還會需要支付 押金 and 禮金

押金當然一定要,禮金就看你要不要設定了,現在不收禮金的物件蠻多的

如果你的房子地點一般,可以考慮不要設定禮金會比較好找房客喔

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每年代繳管理費 + 修繕積立金

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我現在的仲介採用的管理方法是每年最後一季的房租直接預留下來

用來繳交隔年所有費用之後,如果有剩餘在匯給我

這樣我不用額外準備各種稅金的錢,每個月的房租也會是好計算的整數

 

 

代收租金 and 匯款

先前仲介代行國際匯款需要支付 5000 日元的手續費

仲介都會建議每半年匯一次,節省手續費

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後來中國信託在東京開設了辦事處,所以現在可以通過中國信託進行快速匯款

每次只要 500 日元,於是我就開了一個中國信託日幣帳戶專門收租,並指示仲介每個月進行匯款

 

在找房客的時候,正規的仲介都會要求租客有保證人

如果房客是外國人(像我目前就有房客是中國學生),仲介會讓房客加入保證人公司,確保每個月房租能正確支付

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保證人公司是日本特有的制度

通常租房需要房客有一名保證人,確保一切事務的正常執行

如果是外國人,是很難找到日本人保證人的

所以就產生了保證人公司(當然也有日本人因為奇怪原因沒有保證人,這樣也需要用保證人公司)

 

類似保險,參加公司需要支付費用

但是房東可以穩定的收到房租,不會有任何奇異的事情發生

 

 

簡易修繕

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平時可以設定一個數額,在該數額一下的修繕就不用通知我了

直接修,直接從房租裡扣除

我是設定一萬元以下不用跟我說,換水龍頭就直接換吧

 

 

稅務處理

上一篇已經提過了如果收入到達某個程度,會需要支付所得稅

仲介會提醒你需要報稅了,但是你是否委託仲介來報稅是你的自由

委託仲介報稅的費用是一萬日元

 

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像固都稅那種費用比較像是管理費的固定費用,每年仲介會在「代繳管理費」的時候一併處理

 

上面幾件事情有處理好,應該就沒有任何需要煩心的事了

可以好好的看著租金進帳 ^_^

 

 

提醒各位房東的事

  1. 合約期限內,是**不能漲房租**的。。。
  2. 房客在租約期限內,他不允許,你是**不可以進去看房子**的
  3. 房客可以先行通知後搬離,但是房東在合約期不可以通知房客搬離
  4. 只要房客願意續約,沒有奇怪的理由不能阻止他續約(其實很保護房客)
  5. 因為法律保護房客,請一定要求有保證人。稍微保護一下自己,不然房客不付租金你還沒辦法叫他出去。。囧

 

這樣就把整個看房買房經過重點的說了一次,希望能有點幫助

如果有不清楚的地方,歡迎留言,我知道的會盡量回應給各位朋友

 

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