日本生活

​ 今年十月開始日本提高消費稅從原本 8% 漲到 10%，為了平衡一下 所以正在推行 Cashless 的理念，也順便想要增加日本國內非現金支付的交易量 活動時間是從 2019 年 10 月至 2020 年 6 月，聯合很多公司跟商店給出最高 5% 還元（回饋）優惠！ 不過大多數支付方式是針對日本國內的信用卡以及日本本土的電子支付 對於我們非日本人或非長住在日本的人來說，能吃到這個 Cashless 回饋的大概就剩下 Suica 比較容易一些 其他 ICOCA 之類的交通卡也有，不過此篇還是以最多人使用的 Suica 為主 詳細可以去參考官方網站： https://cashless.go.jp （官網內可以看見有 LINE Pay，但是有很多網友回報台灣的 LINE Pay 沒辦法在日本刷，所以請不要浪費時間） 關於 Suica 實名登記以及註冊 JRE Point 的文章，網路上已經很多，這邊就不多做敘述，可以通過快速門 這一波的 Cashless 推動，應該可以讓日本更多商店支援非現金支付，這對我們喜歡去日本旅遊的人是一件非常好的事情 因為這樣我們以後去日本可以少換一點現金，多用一些海外回饋高的信用卡或者是 Suica 來做支付 我自己做法則是去申請一張「雙幣信用卡」跟「日幣賬戶」，平常就算沒有要去日本 遇到日幣匯率相對來說低點的時候，就開始分批買進，如果賬戶裡面的日幣平均成本低於日本旅遊時的匯率 就多多刷雙幣信用卡，因為雙幣信用卡無海外交易費，銀行會直接從你日幣賬戶扣款，你刷 700 日幣，他就扣你 700 日幣而已 有時候銀行還會加碼額外現金回饋，就非常超值了！ 如果賬戶的日幣平均成本高於日本旅遊時的匯率，那就刷其他海外消費回饋高的卡～ 關於 Suica 的部分，我們知道這張卡有點像是台灣的悠遊卡或者一卡通，是需要預先儲值沒辦法透支的非現金交易卡片 而充值 Suica 的話目前台灣有兩家銀行有高回饋，第一家是永豐銀行的大戶卡，這張卡目前外幣消費高達 8% 回饋 用來充值 Suica 真心省很大！缺點就是這張卡回饋都是滯後的，回饋要分兩、三個月後才能真正入到賬戶...

之前造訪過大阪，留下很深的印象，除了各種美食以外，還有很多的物美價廉的東西 大部分人要去日本買買買通常都是會去東京比較多，不過大阪也有自己獨特的優勢 像是最近幾年的東京，如果是一些知名地點，如秋葉原、新宿、涉谷或者銀座這些 有時結帳排個一小時以上根本是家常便飯，而且也因為東京外國留學生比較多，這些人代購起來更是瘋狂掃貨，無止盡的排隊。。 所以雖然東京整體來說商店比較多，但是實際採購遇到缺貨、限購或是店家加價的情況卻是非常嚴重的 大阪雖然也會有，但是相對來說少很多～ 作為日本關西第一大城市的大阪，商家在鋪貨的時候自然也不會太少，除非是準備要買地區限定品或者是一些比較特殊的物品 不然大阪或者是周邊的城市其實是比較好入手的 以很多人詢問的 CPB 長管隔離霜來舉例，我們一剛開始就知道這東西很難入手，專櫃售價統一在 6000 日幣 許多商店不是斷貨就是直接限購，一人一本護照一天只能買一個 在大阪心齋橋周邊的百貨公司全部都賣光光，我相信這玩意在東京知名地點也都是同樣情況的 我們一直跑到外圍人煙稀少的百貨公司才買到，而且當然也是限購囉～ CPB 專櫃小姐姐在幫我們登記打包，一本護照只能買一條隔離霜。。。 當然如果你不想這麼麻煩跑太遠，心齋橋也有部分商店是加價販售的喔！6800 ~ 7500 日幣不等，隨店家喊～ 所以一條在日本專櫃成本 6000 日幣以上的 CPB 隔離霜，淘寶跟蝦皮有人賣 300 不到人民幣跟 1500 不到台幣。。。你敢買？ 還有很多人找代購的 EBiSU 牙刷，最受歡迎的 61 孔與 62 孔，架上有時都會被掃光，這時候就要多跑幾家店了～ 這種熱銷的產品，看到有些店家還有貨，就全部拿下來打包吧～ 這牙刷在台灣 PCHome 可要貴上一倍左右，所以這也是一堆人找日本代購的原因 還有一些季節商品這次也是買很多，像是 VAPE 推出的 SKIN 驅蚊水，超級好用的！我自己也在用～ 這個驅蚊水噴一噴皮膚不會油膩，香氣也很好聞，大人小孩都適用 而且在戶外真的不怕蚊子來咬，效果非常顯著，建議夏天備個兩瓶！ 類似這種產品，就算僅僅在心齋橋區域的藥妝店，價格也會天差地別！ 走幾步路就能看到更低的價格，但是可能會有限購，只能多走走多比比了～ 還有每年夏天一到就肯定會斷貨的安耐曬（俗稱小金瓶），基本上所有店家都是限購 如果沒看見限購不要太高興，有可能是店家已經加價過的。。。 有時候還能碰到商家的限時促銷，真的很划算！買到賺到！ 像是這次就碰到 Google Home Mini 半價促銷！ 到了日本橋時經過勇者鬥惡龍跟 Lawson 便利商店一起推出的限期商店！ 電動門打開、關閉的時候還會有勇者鬥惡龍遊戲中轉換場景的音效！好懷念阿～讓人忍不住來來回回多走幾次。。。 店內滿滿的史萊姆限定商品！有看見喜歡的千萬不能錯過！ 最後，來大阪絕對、絕對、絕對不能錯過的超好吃，不吃會死的燒肉：松蘭燒肉 我們一進去後，該店的女店員居然還記得我！一看到我就開始用簡單日文說：「思い出？」問我還記得嗎？ 我當然記得阿！上次沒辦法溝通我們差點打起來。。。🤣 然後還不斷用手比上兩次我坐的位置，哈哈！他連我前面兩次坐哪個位置都記得，看來上次雞同鴨講給他很深的印象。。。 本來已經打算拿出 Google 翻譯 App 來點菜了，結果他這次拿出一個寫滿中文的菜單！...

延續上一篇：日本生活～椎名町樣板實際購買流程～（四） 這個時候房屋已經買好了 在回歸平靜生活之前，需要找一個能包辦所有麻煩事的全能管家 用哪一家就隨意了，差別通常是收費標準而已，我目前用的仲介每月 3500 日元 需要仲介處理事項： 找房客 or 更新租約 每年代繳管理費 代收租金 and 匯款 簡易修繕 稅務處理 找房客 這是投資房產的第一等大事，仲介會詢問你想要租多少錢？並給出一個建議價格 只要你敢說，他就會用你的價格掛出去 曾經見過有一例，房東花了百萬日幣精裝修 但是他就是要租金比附近貴 50%，後面也順利租出去了。。。（雖然花了幾個月） 所以，租金價格怎麼掛，仲介會完全按照你的意思來執行 但是如果你的房子一陣子沒有租出去，你想要降價。請切記緊盯仲介執行這件事 我自身曾經有一處房屋四個月沒租出去，我想說降個 5000 日幣招攬客人也比空著好，就告訴仲介執行 結果，很快的找到房客了。。。租金居然是沒有降價過的數字！？ 也就是說那次是運氣，而不是仲介照我的指示做了。。。 或許是物件不大所以沒被重視，於是懶得改了？ 給了指示卻沒改動還是蠻囧的，需要確實的讓仲介執行 每次更新租約仲介會收取 1 個月的租金，一般兩年更新一次租約 就算是同一個住戶，依然會更新租約，所以這個費用是一定存在的 租客要租房時，還會需要支付 押金 and 禮金 押金當然一定要，禮金就看你要不要設定了，現在不收禮金的物件蠻多的 如果你的房子地點一般，可以考慮不要設定禮金會比較好找房客喔 每年代繳管理費 + 修繕積立金 我現在的仲介採用的管理方法是每年最後一季的房租直接預留下來 用來繳交隔年所有費用之後，如果有剩餘在匯給我 這樣我不用額外準備各種稅金的錢，每個月的房租也會是好計算的整數 代收租金 and 匯款 先前仲介代行國際匯款需要支付 5000 日元的手續費 仲介都會建議每半年匯一次，節省手續費 後來中國信託在東京開設了辦事處，所以現在可以通過中國信託進行快速匯款 每次只要 500 日元，於是我就開了一個中國信託日幣帳戶專門收租，並指示仲介每個月進行匯款 在找房客的時候，正規的仲介都會要求租客有保證人 如果房客是外國人（像我目前就有房客是中國學生），仲介會讓房客加入保證人公司，確保每個月房租能正確支付 保證人公司是日本特有的制度 通常租房需要房客有一名保證人，確保一切事務的正常執行 如果是外國人，是很難找到日本人保證人的 所以就產生了保證人公司（當然也有日本人因為奇怪原因沒有保證人，這樣也需要用保證人公司） 類似保險，參加公司需要支付費用 但是房東可以穩定的收到房租，不會有任何奇異的事情發生 簡易修繕 平時可以設定一個數額，在該數額一下的修繕就不用通知我了 直接修，直接從房租裡扣除 我是設定一萬元以下不用跟我說，換水龍頭就直接換吧...

延續上一篇：日本生活～選一個喜歡的房屋～椎名町公寓樣板分析～（三） 日式公寓長這樣。。 ​ 購買流程差不多是這樣的～～從選擇一直到拿到房產文件大約是兩個月 選擇房屋 仲介諮詢 – 房屋是否存在，或僅為廣告物件 遞交申請書 簽署購買合約，支付總價 10% 訂金 現場與代書一同驗證合約內容 支付尾款 房屋檢修 稅務相關 1. 第一步：選擇房屋 很神奇的，中介給你的廣告裡面，物件都不太吸引人？ 應該最好賣的物件都被中介網羅了。。？可惜不是！中介手上多是普普通通的房屋，放著看看有沒有人會接手的那種。 （上圖是椎名町 Lion Mansion 實景） 所以看了幾十個投資公寓，發現自己在網上選的反而條件比仲介手上的東西更好 這個在日本業界算是常態。仲介手上好的物件在一兩天內就會被搶走了，剩下的是比較「平常」的物件 當仲介給你的物件沒有很符合你的標準的時候，可以考慮去大型房屋交易網站比較一下，說不定就可以選到好的 樂待： https://www.rakumachi.jp/ 健美家： https://www.kenbiya.com/ （椎名町這間就是在健美家上面看的） 選小套房的小知識: 一樓扣分，邊間（角部屋）加分 管理費和修繕積立金總和最好不要太貴，最多一萬出頭就好 一樓有商家扣分 旅館銷售部分房間請跳過。。覺得物件太好請去查證他是否是旅館 舊法借地權的房屋請跳過。。 木造房屋請慎重考慮，因為修理費很驚人 目前有房客的加分（應該是因為買了可以直接收租？） 盡量選擇 15 平米 以上的房間。。太小不太好住 靠近車站大加分，例如步行 4 分內 SRC 結構的防震較佳 讓中介去諮詢房屋狀況 日本法律有規定所有買賣物件需要登錄到日本不動產實價登錄系統裡面 該資料是公開資訊，也就是每個仲介都能查證。只有在上面有顯示的物件是目前合法銷售的物件 中介查詢該系統時，可能會有以下狀況： 該物件是 廣告 ，在日本不動產實價登錄系統裡面查不到 該物件是其他中介代理的，需要諮詢其他中介是否可以合作 查詢成功，可以購買 不同狀況花費的時間會不太一樣。我所諮詢的物件中，約有一半是可以購買的 反正不另收費，請盡量第一時間向中介求證該物件是否可以購買 遞交申請書 確定購買目標以後，需要跟賣方遞交申請書。這個過程可以通過網上進行 這個是一個重要決定，一旦遞交申請書，就正式啟動了購屋程序 下面那個「勤務先」的部分，是如果要貸款才需要填的，正常填出價就好 簽署合約 + 支付訂金 如果屋主表示 OK，如果想要講價，請在簽屬合約前完成 通常日本講價幅度不大。椎名町這一間我以「房屋翻修」為理由希望能講價...

延續上一篇：日本生活 ～嗯，就決定住這裡～日本選擇居住地點的不同習慣（二） 椎名町的位置 這個地方與池袋僅有一站之隔，給人的感覺卻截然不同 這個古老的居民區，商業活動不頻繁，但有一個漫畫聖地讓漫迷朝拜。。除此之外就是一個閑靜住宅區 漫迷勝地之一：常盤莊 因為老舊已經拆除。但當地有紀念碑，房屋模型與曾住過這裡的漫畫家名錄來紀念曾經輝煌過的常盤莊 當初購買時是以「住宅區的公寓，但是不要離市中心太遠」的想法來找目標的 那時對東京的生活型態也不夠了解，因此上一章提到的 “擠不上車” 這個情況，在這個位置是很有可能發生的 選擇住這裡的多數是去目白、高田馬場、池袋等可以騎單車就到的學生或上班族 言歸正傳，挑選房屋時請在心裡設幾個基礎目標。如： 要安靜住宅區還是繁華方便區？月租還是日租？ 心理價位？ 離車站 / 商店多遠？ 能接受的屋齡範圍？ 附近的大約租金是多少？ 不然很容易就覺得每個都蠻不錯，做不了決定 外國人在日本買房時，總是會擔心房屋有結構問題。又很難對房屋進行完整的調查 如果你很在意這件事，那就最好避免購買年齡較大的木造房屋 物色一般公寓的時候也注意一下是否是 SRC 鋼結構等資訊 若是幾個目標的資料都相差不遠時，通常會考慮比較知名的建商所蓋的房子 椎名町這一間建築物是由大京建設公司蓋的 Lion Mansion 系列建築之一 Lion Mansion 在東京有幾十棟建築，從高級公寓到平民套房都有，在建築品質上就能有一定程度的保障 雖說該公司泡沫經濟後元氣大傷，很難看到新建的 Lion Mansion，但是以往的品質還是不錯的 生活機能 這個位置步行到車站大約需要 8 分鐘，超市及商店在車站出口 下班回家可以直接去買東西，生活機能還算便利 個人覺得有點小問題的是回家路上的路燈相當少 雖說治安應該無虞，但是就我來看晚上道路稍微有些偏暗了 屋齡 先前提過日本建築物抗震標準新制在 1981 年（昭和 57 年）更新過，因此在 1982 年以後的房子比較受歡迎 舊抗震標準的房屋價格會明顯的比新標準的便宜 椎名町 Lion Mansion 是 1987 年的建築 至於房屋的新舊，由於日本有規定房屋修繕計畫，因此多數房屋都還保持著不錯的狀態 只要是購買新制下的房屋是沒有問題的 取得價格 完整取得價格大約在 700 萬日幣，因為已經買了幾年，所以跟現在的價格應該稍有出入 我還是把價格標示出來，讓各位有個參考值，具體流程稅賦付款方式等細節會在下一章詳述 我這一間房在購買時有運用「房屋需要整修」為理由跟賣主稍微講價。最後賣方同意減價 10% 來當作翻修資金 下圖我換掉了地板壁紙等。。連冷氣都換新了...