日本生活~東京投資買房經驗分享~(一)

許多朋友知道我在日本有一些房產投資,最近都來問我一些相關經驗

(或許是因為市場景氣不好,不少人開始憂慮自己的未來生活?)

 

既然這些經驗能夠幫助到大家,在這裡分享我知道日本東京房屋相關的「所有細節」

包括 看房(各種需要注意的觀點分享)→ 買房(手續及費用與行程)→ 管理(實際文件與未來管理內容)

接下來要寫的內容比較長,所以會分成許多章節

日本買房的好處壞處我都會說,一些我們不常注意的特殊事項也會盡量提到。讓大家更深入了解日本居住文化

部分章節或許會著重說「壞」的成分。因為好的部分你一定自己知道才會來看日本購屋文才是

因此文中會稍微偏重於提醒大家一些該注意的地方

 

  • 買在日本,好嗎?~日本整體房屋市場環境與相關知識
  • 為什麼住這裡?~日本的住宿習慣跟我們有什麼不一樣
  • 選個喜歡的房屋~用我手上的椎名町樣板實例來分析好壞
  • 椎名町樣板實際購買流程
  • 房屋管理~租屋模式與仲介代管相關事項

 

那現在開始囉~~~

買在日本,好嗎

想在日本買房的朋友,應該都不是要自己去住的吧?

並且日本買房以後並不會給你簽證或居留權,那接下來會多數以投資觀點來分析

 

1. 投資報酬率 (利回)

投資大家最關心的主題當然是投資報酬率有多少(簡單說就是每個月能拿到多少錢)

通常在網站上面看到的投資報酬率(利回り),多數都在 7% 以上

但作為房東實際上能拿到的數字會比這個少

因為仲介告訴你的都是 表面利回也就是還沒扣除費用的毛利

 

像是這一個(健美家 kenbiya 上面常見的範例)

上面寫 9% 收益,完全忽視了稅金與每個月的「管理費+修繕積立金」

事實上扣除了每月固定費用之後得出的收益是 7.24%,加上購屋稅費與仲介等費用

實際上拿到手的收益大約在 5.5% 左右

 

在這個例子上面,房東投入 8,600,000 日幣(買房的費用通常會在房價上增加快 10%,仲介費、稅費。。等等)

每月拿到的數字大約是 40,000 日幣

 

不過以八萬美金的程度,不管您是住北京、上海、廣州、台北、香港、新加坡,這個價格應該都只能買廁所吧

日本投資房產還是很便宜的(這些鳥籠好不好住另說,下圖是我其中一間整修完工的照片)

2. 日本人為什麼不愛買房  

~因為房屋只會跌,不會漲~

 

在華人社會我們已經很習慣房屋價格會上漲這個事實

但是在日本,這個情況是反過來的

日本泡沫經濟時代,東京房屋動輒上億,最少也要數千萬

當泡沫經濟破滅時,房地產的價值崩盤到直接少一個零的程度!!

這代表相當多人直接破產,把房屋賣了連利息都付不起

不動產只是一個永遠甩不掉的債。。。

 

前車之鑑猶在,年長的日本人給小輩的買房觀念就跟我們很不一樣了

於是日本人對買房的看法就跟買車一樣,一落地就減價一半

大家也不覺得房屋是什麼太好的資產(最近這個看法有慢慢在轉變)

所以現在房屋價格很便宜,日本人依然不是很愛買

 

政府在稅務上也促進了房屋跌價的形成

在日本每年不動產會有兩種稅,固定資產稅 + 都市計畫稅 = 簡稱固都稅

假設新屋需要繳 100 元好了,第二年就交 95 元。。 然後每年遞減

直到 20 年後政府判定你房屋不值錢(殘值 = 0),就不需要交房屋稅了。如果您購買的是較新的房屋,稅率計算法如下:

基本的に固定資産稅の計算方法は、固定資産稅の評価額に標準稅率の 1.4% をかけた金額になります

都市計畫稅,基準稅率 0.3%(東京23區)

兩種稅加一起大約是 1.7% x 房屋政府評定價值

政府在稅務上都說房屋年年跌價,大家認為房屋會跌也是很正常的?

 

但是,在哪裡都不可能出現一線大城市市中心房子免費的情況

不管怎麼下跌還是會有一個保底價,地區房屋跌到這個價格附近就不太會變動了,但是該區租金仍然會維持一定水平

因此買二手房比購買新房來的划算很多

 

3. 地震標準

日本處於地震帶,地震威脅十分嚴重。在購買日本房屋時,該房屋是以什麼抗震標準來建築的顯得十分重要

日本 1981 年曾經修訂過建築抗震標準。從 1982 年以後蓋的房屋,都必須符合新標準

條件相似的房屋,1982 年以後的與 1982 年以前的房屋在價格上會出現明顯的區別

 

建議還是買 1982 年以後的新抗震標準房比較好

 

對於房屋抗震不太熟悉的,還可以認明大建築公司蓋的品牌房屋

我是選了大京的 Lion Mansion 系列。大型公司對於抗震與建築的技術還是比較受到信賴的

 

另外,日本地震險非常昂貴,九成的房屋都沒有地震險

所以最好不要購買便宜的地震屋,然後認為只要保險就好了(通常也沒有這種屋子啦,只是提醒)

 

4. 土地權狀相關

日本大部分的房屋都是土地私有制的。但現在仍然有一部分房屋未經改建,所以仍然處於 舊法借地權 的狀態之下

這種房屋會異常的便宜,但是屋主沒有土地所有權。也就是說房屋老舊需要拆除的時候,屋主的財產自然也就消失了

(下面這個樣本,在不錯的地點用相同價格可以購買到比所有權面積大很多的公寓。。。但是不建議買)

 

另一個情況是 再建不可

價格超級便宜,面積超級大。。一千多萬可以在文京區買到大雄他家。。但是。。

這個建築物已經沒有與「兩米寬道路」相連的通路了

在法律上這種建築物禁止拆掉重建(造成日本出現各種奇妙的裡路地小空間)

但如果你可以把鄰居的房子也買起來,或許可以連接到馬路上,那就又可以合法重建了

上面這個應該是屋主產權地點夠好,不想要所有權消失,先留下柱子等機會買隔壁的情況發生

上面那些柱子最後改裝成這樣。。日本改造能力還是蠻強的

有經濟實力改裝的人,或許可以考慮一些再建不可的物件

 

5. 那~~買在日本,好嗎?

歸納一下買在日本主要的優劣之處

主要好處

  • 投資額小
  • 收益相對高

 

主要壞處

  • 有持有費用(如果不出租,房子反而是負擔。套房約每年 15-20 萬日幣)
  • 房價不會漲

 

值不值得去日本買房見仁見智

上面提到的社會情況都能有基本了解後,你還想要多了解日本買房子的事,請關注我後續的房屋經驗談

 

我的東京置產系列文:

 

6 個回應

  1. Mimi表示:

    請問現在東京還是這樣房價每年遞減的模式嗎?例如現在買3千萬一間新的公寓, 六年後只能以2千3百萬賣出這樣的模式?麻煩您替我解惑, 謝謝您!

    • jkgtw表示:

      Hi, Mimi
      東京新房子的房價必定遞減,文章第 2 點已經有說明了,這也是投資日本房地產,建議買二手中古房的原因之一

  2. 賴曉築表示:

    請問一下 如果身份是海外人士 以現金購買 那飛過去簽約的時候需要準備哪些文件?不好意思 因為好難查到完整的想請教ㄧ下

  3. jkgtw表示:

    Hi,請問是指法律文件嗎?這些東西其實中介都會準備好,可以參考 https://www.jkg.tw/?p=1080 這篇文章,另外就是自己準備好身份證明材料,像是身份證、護照、戶口名簿、印章這些~

  4. cJ表示:

    Dear, 我想買在山梨縣,主要是有親人長期50多年居住在當地,我也很喜歡那邊的環境,但是上幾個網站似乎都看不到當地的新屋或者是改建後出售的房子,實在頭痛@@ 不知道該如何找呢? 又,若在當地買地自建&買老房子局部改建,哪個會比較划算呢?

發表迴響

%d 位部落客按了讚: