日本生活~房屋管理、租屋模式與仲介代管相關事項~(五)

延續上一篇:日本生活~椎名町樣板實際購買流程~(四)

 

這個時候房屋已經買好了

 

在回歸平靜生活之前,需要找一個能包辦所有麻煩事的全能管家

用哪一家就隨意了,差別通常是收費標準而已,我目前用的仲介每月 3500 日元

 

需要仲介處理事項:

  • 找房客 or 更新租約
  • 每年代繳管理費
  • 代收租金 and 匯款
  • 簡易修繕
  • 稅務處理

 

找房客

這是投資房產的第一等大事,仲介會詢問你想要租多少錢?並給出一個建議價格

只要你敢說,他就會用你的價格掛出去

 

曾經見過有一例,房東花了百萬日幣精裝修

但是他就是要租金比附近貴 50%,後面也順利租出去了。。。(雖然花了幾個月)

所以,租金價格怎麼掛,仲介會完全按照你的意思來執行

 

但是如果你的房子一陣子沒有租出去,你想要降價。請切記緊盯仲介執行這件事

我自身曾經有一處房屋四個月沒租出去,我想說降個 5000 日幣招攬客人也比空著好,就告訴仲介執行

 

結果,很快的找到房客了。。。租金居然是沒有降價過的數字!?

也就是說那次是運氣,而不是仲介照我的指示做了。。。

或許是物件不大所以沒被重視,於是懶得改了?

給了指示卻沒改動還是蠻囧的,需要確實的讓仲介執行

 

每次更新租約仲介會收取 1 個月的租金,一般兩年更新一次租約

就算是同一個住戶,依然會更新租約,所以這個費用是一定存在的

 

 

租客要租房時,還會需要支付 押金 and 禮金

押金當然一定要,禮金就看你要不要設定了,現在不收禮金的物件蠻多的

如果你的房子地點一般,可以考慮不要設定禮金會比較好找房客喔

 

 

每年代繳管理費 + 修繕積立金

我現在的仲介採用的管理方法是每年最後一季的房租直接預留下來

用來繳交隔年所有費用之後,如果有剩餘在匯給我

這樣我不用額外準備各種稅金的錢,每個月的房租也會是好計算的整數

 

 

代收租金 and 匯款

先前仲介代行國際匯款需要支付 5000 日元的手續費

仲介都會建議每半年匯一次,節省手續費

後來中國信託在東京開設了辦事處,所以現在可以通過中國信託進行快速匯款

每次只要 500 日元,於是我就開了一個中國信託日幣帳戶專門收租,並指示仲介每個月進行匯款

 

在找房客的時候,正規的仲介都會要求租客有保證人

如果房客是外國人(像我目前就有房客是中國學生),仲介會讓房客加入保證人公司,確保每個月房租能正確支付

保證人公司是日本特有的制度

通常租房需要房客有一名保證人,確保一切事務的正常執行

如果是外國人,是很難找到日本人保證人的

所以就產生了保證人公司(當然也有日本人因為奇怪原因沒有保證人,這樣也需要用保證人公司)

 

類似保險,參加公司需要支付費用

但是房東可以穩定的收到房租,不會有任何奇異的事情發生

 

 

簡易修繕

平時可以設定一個數額,在該數額一下的修繕就不用通知我了

直接修,直接從房租裡扣除

我是設定一萬元以下不用跟我說,換水龍頭就直接換吧

 

 

稅務處理

上一篇已經提過了如果收入到達某個程度,會需要支付所得稅

仲介會提醒你需要報稅了,但是你是否委託仲介來報稅是你的自由

委託仲介報稅的費用是一萬日元

 

像固都稅那種費用比較像是管理費的固定費用,每年仲介會在「代繳管理費」的時候一併處理

 

上面幾件事情有處理好,應該就沒有任何需要煩心的事了

可以好好的看著租金進帳 ^_^

 

 

提醒各位房東的事

  1. 合約期限內,是不能漲房租的。。。
  2. 房客在租約期限內,他不允許,你是不可以進去看房子
  3. 房客可以先行通知後搬離,但是房東在合約期不可以通知房客搬離
  4. 只要房客願意續約,沒有奇怪的理由不能阻止他續約(其實很保護房客)
  5. 因為法律保護房客,請一定要求有保證人。稍微保護一下自己,不然房客不付租金你還沒辦法叫他出去。。囧

 

這樣就把整個看房買房經過重點的說了一次,希望能有點幫助

如果有不清楚的地方,歡迎留言,我知道的會盡量回應給各位朋友

 

我的東京置產系列文:

3 個回應

  1. cherng32表示:

    您好
    感謝您的文章,對我真的是有非常大的幫助,因為近期手上剛好有一筆現金,一直想到日本買房出租作為固定收入,看文文章後有幾點想請問一下,
    (1)如果不會日文也可以購買嗎?
    (2)如何找房仲呢?找到後如果不喜歡可以換房仲嗎?
    (3)日本人是否對於非本國人房東很排斥呢?
    (4)我到日本時發現很多日本人習慣以腳踏車作為代步工具,請問公寓對於停放腳踏車有哪些規定呢?
    謝謝您

    • jkgtw表示:

      Hi, cherng32
      (1) 不會日文也可以買,台灣有中介,甚至本人不用親自到日本都能簽約,簽約時候可以安排到他們辦公室視訊,他們會一條一條翻譯條款內容給你聽,但是除非你日本很熟,不然還是建議至少去當地看一次房子週邊情況。
      (2) 房仲我也是朋友介紹,一般透過 Google 也能找到台北有辦公室的,後續不喜歡當然可以換。
      (3) 有些會排斥,但是其實雙方一般不會見到面,有什麼事情都會委託日本房仲幫忙處理,他們會有顧慮是正常的,房租價格不是開太高,他們還是會租,因為日本法律是保護房客的比較多。
      (4) 每個公寓管理辦法都不相同,有些公寓會有公共停車區,有些則沒有,可能有些還會要收停腳踏車的管理費,這些東西在購買以前都能請房仲調查清楚。

    • davidc0703表示:

      順便給你最近日本的調查排行.. (個人的日本朋友多數比較喜愛三軒茶屋拉.. 雖然我不知道為什麼)
      以下為根據日本網站民調得出2018年
      東京都23區內最讓日本人想居住的前十名地區。
      看下面的列表, 貌似今年大家更關注 便宜 + 方便. 跟以前追求舒適, 稍遠一點無妨似乎慢慢有了微妙的變化(因為遠一點空間大很多)

      1.中野區的中野
      物價便宜、飲食店、購物及各商業設施林立,
      加上能直通新宿的方便性,讓中野成為最多日本人喜歡的居住地區。

      2.足立區的北千住
      雖然不位於精華地段,進入市中心仍非常便利,
      平民的物價、平衡的生活機能,是很多上班族的首段班選擇。

      3.目黑區的中目黑
      在日本人心中,中目黑=豪華住宅區,有許多高檔的小店林立,
      許多名人居住於此,而每到時節,目黑川的櫻花往往引人入勝,
      中目黑連結惠比壽、代官山、澀谷等地區,形成一個高級地段的區塊。

      4.豐島區的池袋
      池袋車站步行約10分鐘就是單純的住宅區,
      而當您想要逛街、購物、利用交通設施時,池袋站地區又能滿足您的需求。
      這些鬧中取靜的地段,讓想要『熱鬧』又不想太『吵鬧』的日本人覺得適宜。

      5.杉並區的荻漥
      租金不貴、省錢相對容易,會是小資上班族的首選。
      車站前方有一個巴士總站有相當多線路的公車,可以四通八達通往許多地方。
      周邊的咖啡廳等店面多,街道氣氛很好。

      6.世田谷區的三軒茶屋
      有相當多不錯的店面(購物、咖啡店等)、商店街道。
      附近亦有一很寬敞的世田谷公園,
      是一個商業發展良好之餘又有綠地可療癒身心的地方。

      7,世田谷區的二子玉川
      車站及城市的規劃相當漂亮、而商業店面等設施也越來越有吸引力。
      多摩川沿岸風光明媚,也是個很多名人會選擇的居住地點。

      8.杉並區的高円寺
      租金便宜、商店街熱鬧繁華、卻又兼顧獨特人文風情,到了晚上便寧靜了下來,
      晚上想要好好休息的人們會喜歡這裡。去市中心也方便。

      9.豐島區的目白
      是一個很安靜的住宅區,環境很棒,
      但往北連接池袋、往南通往新宿等大型車站,
      在交通及生活便利上相當加分。

      10.大田區的蒲田
      通往羽田機場或神奈川縣一帶相當方便,
      城市本身在街道重建上也做得很好。租金便宜。

發表迴響

%d 位部落客按了讚: