日本生活~選一個喜歡的房屋~椎名町公寓樣板分析~(三)

延續上一篇:日本生活 ~嗯,就決定住這裡~日本選擇居住地點的不同習慣(二)

 

椎名町的位置

這個地方與池袋僅有一站之隔,給人的感覺卻截然不同

這個古老的居民區,商業活動不頻繁,但有一個漫畫聖地讓漫迷朝拜。。除此之外就是一個閑靜住宅區

 

漫迷勝地之一:常盤莊

因為老舊已經拆除。但當地有紀念碑,房屋模型與曾住過這裡的漫畫家名錄來紀念曾經輝煌過的常盤莊

 

當初購買時是以「住宅區的公寓,但是不要離市中心太遠」的想法來找目標的

那時對東京的生活型態也不夠了解,因此上一章提到的 “擠不上車” 這個情況,在這個位置是很有可能發生的

選擇住這裡的多數是去目白、高田馬場、池袋等可以騎單車就到的學生或上班族

 

言歸正傳,挑選房屋時請在心裡設幾個基礎目標。如:

  • 要安靜住宅區還是繁華方便區?月租還是日租?
  • 心理價位?
  • 離車站 / 商店多遠?
  • 能接受的屋齡範圍?
  • 附近的大約租金是多少?

不然很容易就覺得每個都蠻不錯,做不了決定

 

外國人在日本買房時,總是會擔心房屋有結構問題。又很難對房屋進行完整的調查

如果你很在意這件事,那就最好避免購買年齡較大的木造房屋

物色一般公寓的時候也注意一下是否是 SRC 鋼結構等資訊

若是幾個目標的資料都相差不遠時,通常會考慮比較知名的建商所蓋的房子

椎名町這一間建築物是由大京建設公司蓋的 Lion Mansion 系列建築之一

Lion Mansion 在東京有幾十棟建築,從高級公寓到平民套房都有,在建築品質上就能有一定程度的保障

雖說該公司泡沫經濟後元氣大傷,很難看到新建的 Lion Mansion,但是以往的品質還是不錯的

 

生活機能

這個位置步行到車站大約需要 8 分鐘,超市及商店在車站出口

下班回家可以直接去買東西,生活機能還算便利

 

個人覺得有點小問題的是回家路上的路燈相當少

雖說治安應該無虞,但是就我來看晚上道路稍微有些偏暗了

 

屋齡

先前提過日本建築物抗震標準新制在 1981 年(昭和 57 年)更新過,因此在 1982 年以後的房子比較受歡迎

舊抗震標準的房屋價格會明顯的比新標準的便宜

 

 

椎名町 Lion Mansion 是 1987 年的建築

至於房屋的新舊,由於日本有規定房屋修繕計畫,因此多數房屋都還保持著不錯的狀態

只要是購買新制下的房屋是沒有問題的

 

取得價格

完整取得價格大約在 700 萬日幣,因為已經買了幾年,所以跟現在的價格應該稍有出入

我還是把價格標示出來,讓各位有個參考值,具體流程稅賦付款方式等細節會在下一章詳述

 

我這一間房在購買時有運用「房屋需要整修」為理由跟賣主稍微講價。最後賣方同意減價 10% 來當作翻修資金

下圖我換掉了地板壁紙等。。連冷氣都換新了

 

大樓設施與管理

這個建築物不高,但 Lion Mansion 都是有電梯的

但所設置的電梯很小,如果需要搬家具的話會不夠用。人員上下到是沒有問題

居民區的公寓普遍樓層不高,所以沒有電梯的情況也不少。在挑選的時候要注意

 

有部分建築物會在一樓設置投幣式洗衣機店(這一間沒有),如果有附設這個設施的公寓稍有加分

如果你購買的是面向學生的公寓,那是否有洗衣機店就蠻重要的

 

日本人習慣洗衣機放在室內,所以不少室內有洗衣機放置處的設計

跟華人洗衣機放在陽台的習慣有一些區別

 

管理模式是巡迴管理。也就是說雖說設有警衛室,但是平時並不會有專人看守

基於人員成本考量,大多數住宅區的公寓都沒有專人看管

 

室內設施

日本的浴室多數一體成形,也就是不能單獨換某個部件,浴缸太舊不能單獨換浴缸。。。囧

在剛買下來進行翻修的時候有諮詢過更換浴室的價格,整個換掉需要增加七十幾萬日幣

與更換其他所有部件總價相當了。。。再三考慮後沒換(下圖是最後沒換,盡量修整後的照片)

 

房客的類型

作為房東,總是希望自己的房客是個好人

套房的居住者多數是就近通學或上班的單身人士。因此房屋附近較大的人群聚集區域就決定了你房客的主要類型

像椎名町這一間,房客多是高田馬場大學學區的學生。好處是出租相對容易,壞處是學生一但畢業,就需要重新尋找房客

 

出租時房東是可以知道房客的資料的,所以房客性別年齡工作等都能知道個大概

這樣在出租前房東可以最終決定是否要租給這個人

 

日本法律是偏向保護房客的

所以如果您購買時裡面有房客,作為房東未經允許你依然不能進去看房,就算購買以後也一樣

所以比較客觀條件就變成買投資套房時的主要課題。只要客觀參數好,房子有一點小瑕疵也可以修

 

 

椎名町套房的特性總結

  • 住宅區,長租,不容易做日租
  • 價格便宜
  • 便利性在平均水平
  • 屋齡稍微偏老,多數在30年以上
  • 附近的平均租金大約是 54000 + 管理費,也就是牌面價六萬左右

如果你想買的是購買後雖說收入一般,但可以完全不需要操心,直接放置PLAY的套房

那類似椎名町樣板的選項就很不錯,單價低、收入穩

缺點是如果哪天想要再次賣出,或許會花點時間才能出手(畢竟是老町區)

 

上面說到一些特點其實大家都懂,只是這種事情在我們居住的環境太過理所當然,就很容易被忽視

看過家居全能改造王的都知道日本的房間比我們習慣的小很多

像洗衣機一類需要占地方的事情就需要專門去留心。不然如果買了一個房子不好住就糟了

 

下一章會詳列具體購買的流程

具體的時間段、需要準備的預算、支付的流程與數額、所有明細都列出來讓有興趣購買的人做參考

 

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